【土地利用價值】地價怎麼算?5分鐘學會評估空地價值
一、我的土地值多少錢?地價該如何計算呢?
其實現行規定中,地價又分為「公告土地現值」與「公告地價」兩種,兩者之間意義與金額也相差甚多。甚至提到地租時,還需參考「申報地價」以利計算。所以在進行房地產交易前,務必要做好功課,確實搞懂地價的差異喔!
那麼公告土地現值、公告地價、申報地價,這三者到底哪裡不一樣呢?與市價相差很多的話,不能只看市價決定就好嗎?
今天小編就為你整理了各種地價的定義與比較,讓你輕鬆了解自己的土地到底值多少錢!
圖片來源:Pexels/攝影師:Mikhail Nilov
二、公告地價 v.s. 公告土地現值,定義差異一次比較!
公告地價
地價稅怎麼算?課徵基礎就是公告地價
所謂「公告地價」是由政府官方公告各轄區內各宗土地的價格,以供民眾參考並申報該筆地價,頻率而言,原則上土地公告地價每 3 年會公告一次。換句話說,「公告地價」也就是土地所有權人申報地價後,作為課徵地價稅的標準。
公告地價如何決定呢?
依照《土地稅法》現行規定,政府會先分區調查最近一年的土地買賣價格、收益價格等,再依據各街道的市況、繁榮程度及地價水準,劃分成不同地價區段。
地價區段劃分完成後,再以土地使用同質性高的「相同地價區段」,加上使用差異較大的「不同地價區段」,參考並估計出區段內地價,以計算出土地的平均行情。
最後,還須提交地價評議委員會作評議,根據評議結論核算每一筆土地的單位地價。這個過程也包含了民眾的參與,如果在公告30天後沒有民眾提出異議,則核定的「公告地價」就會自動拍板定案,成為課徵地價稅的標準了。
公告土地現值是什麼?
每年更新,反應市場時價
「公告土地現值」主要是設定典權、贈與、繼承、土地所有權移轉時,申報移轉現值的參考,同時也是課徵土地增值稅、遺產稅、徵收私有土地補償地價的計算依據。
公告土地現值的計算,則是由政府根據過去一年調查轄區內土地交易的價格動態,再分別計算出各區段的價格。公告土地現值固定於每一年的1月1日發布,所以每年都可能不同,每年更新也才能即時反映市價現值。
由於公告土地現值可以反應土地的正常市場交易價格,因此也可以作為衡量土地價格、買賣交易時的重要參考依據。也就是說,如果想知道自己土地的市場交易價是多少,公告土地現值就是最接近市價的參考指標!
也因為公告土地現值須反應市場價格,政府也積極朝細分地價區段的方向努力,以期減少公告 現值與市價差距、因誤差而失去參考價值的情況。
地價比一比
公告地價 vs. 公告土地現值
雖然公告地價和公告土地現值都是由政府評定的價格,但在申報、課稅的項目,甚至價錢等方面仍大有不同。
舉例來說,兩者的差異可以整理成以下四點:
- 公布頻率不同:公告地價調整結果每3年才公布一次,公告土地現值每年都會公布。
- 相關稅目不同:公告地價是影響地價稅算法與地租費用的依據,公告土地現值則是土地增值稅、遺產稅、贈與稅的依據。
- 用途不同:公告地價的用途主要在於申報地價,公告土地現值則是土地產權移轉、設定典權、徵收、補償土地價格時的參考。
- 金額不同:對房地產買賣人而言,最重要的問題就是「土地值多少?」此時,就可以把最接近真實市價的「公告土地現值」當作參考。
為什麼較少將公告地價與市價拿出來評估?
公告土地現值由於每年更新、反映市價,金額可以接近至市價的90%左右,因此以公告現值 換算市價極具參考價值;而公告地價則大約只有市價的20%左右,兩者價差相當大,一般不會特別討論公告地價如何換算市價的問題。
申報地價
除了公告地價與公告土地現值以外,相信你可能還聽過「申報地價」吧!「申報地價」其實就是土地所有權人申請所有權登記時,所申報的地價。
那麼申報地價可以隨意低報嗎?依據《平均地權條例》第16條規定,如果未申報地價,或申報地價不足公告地價之八成者,就會以公告地價的八成當作申報地價。所以隨意低報者,也會自動以公告地價的八成作為申報地價。
「申報地價」的主要用途在於計算租金,舉例來說,《土地法》第97條第1項規定「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。」,此時的租金就是以土地申報地價做為計算標準喔!
圖片來源:Unsplash/攝影師:
三、結論:弄清地價差異,才能聰明掌握參考值!
釐清「公告地價」、「公告土地現值」、「申報地價」的差異以後,你也對自己土地的價值有初步概念了嗎?
進行土地價值計算時,除了多方詢問、比較公告土地現值市價以外,透過政府每年更新、反應市價的公告土地現值,也可以作為公家官方的參考標準。而公告地價、申報地價雖然與市價、房地產買賣較無直接關聯,卻也是地租費用與地價稅多少的重要參考指標。
所以,除了確認土地本身的價值以外,也要留意可能產生的課稅項目與計算方式,才是聰明投資的方式喔!
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