土地知識集

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停車場經營
2022.07.04

如何賺更多?店舖經營 v.s. 停車場經營

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如果你有一塊既有空地,做什麼才能賺最多呢? 

  • 店舖經營:是指自己開店或出租店面,黃金店面的租金如果有每坪3萬,就表示店營收有更高的價值。
  • 停車場經營:入門等級的土地利用,成本低、期限自由、轉用靈活度高,不過就算滿停也難以超越店租。

你的空地適合哪一種,或者說你自己適合哪一種,本篇文章將提供幫助你初步判斷的意見。

 圖片來源:Pixabay/攝影師:Michi S

不想背負重擔?停車場經營

土地擺著不用也是浪費,但是不是做房地產業的人,大概想不到土地還能有除了賣掉和出租以外的用途。剛踏入土地利用的領域,最好能從初期成本少的投資開始培養經驗。失敗的風險低,而且還要保持土地的靈活性,以便將來要轉手或建套房出租等其他土地用途──「停車場」正好符合這些條件。

 停車場的運作

 

經營停車場大致上有兩種作法:

 

  • 代理經營:自己出錢投資停車場設備,請專人管理。
  • 全權委託:將土地租給停車場業者,收取租金。
 

通常不可能完全自主經營,除非是只有不到5車位的小土地,而且只用來做月租,否則親手管理會相當麻煩。

 

停車場有分月租(一次租一個月)和臨停(常見臨停數十分鐘至數日)兩種形式。月租幾乎沒有在裝自動化設備的,大概只需整地鋪個瀝青和規畫停車格的花費。甚至還可以更簡陋點,直接讓車子停在砂石地上,這樣省更多,但吸引力也較低。

 

若是做投幣式臨時停車場,場地條件通常會比月租式專業,像是地面鋪裝或自動繳費機、柵欄機的安裝等等,需要投入一些成本;不過要是和蓋套房或店面出租的建築成本相比,根本是小巫見大巫。

 建築成本一定高

 

另一方面,不論是大型公寓、店面還是出租套房,只要是在土地上興建房子或建築,成本就會以百萬單位在跳。比方說自建四樓套房估計500萬,社區大樓3000萬以上這種不吃喝一輩子也不見得賺得到的高價。

 

就算你沒有充足的現金,若能想辦法向銀行貸款,一旦投資成功,就能利用資金槓桿獲得豐碩無比投資報酬率。然而對心臟還無法承受高風險的新手而言,並不推薦房產投資。

 

店舖經營指的是蓋店面出租,而要經營哪種店面,資金需求也是差異巨大。一些連鎖便利商店還有高額低利息的創業貸款方案,在資金籌措上較無負擔,不過借來的錢終究要還回去,風險依然存在。


追求高效益?店舖經營

「效益高」指的是每一坪土地的平均租金或價值,想要靠租金賺大錢,出租店面最接近正解。因為店面用來做生意的話是能產生收益的,店面的地點條件又遠比住宅嚴苛,實用又稀少的情況下,租金就會被抬高,常常超過同樣面積套房的1.5倍。

 

同樣的,因為店面條件嚴格,很難說蓋一棟十層建築就全面都以店面出租,通常只有最靠近道路的一樓店面租金特別高;但是租給住家就不太會因為越高樓層租金越低,因此若是經營出租公寓,可以透過蓋高樓、租給更多人增加土地利用的收益。

 

同理,停車場只是車子暫停的地方,而不是能產生利益的設施,甚至比不上一般房租的效益。

店面>房租>停車場

三者的租金大概是這樣的關係

 圖片來源:Pexels/攝影師:energepic.com

還沒有下定決心?轉換靈活的停車場

停車場的投資成本低,利益不怎麼高,不過也因此在各方面保留了很大的彈性,包括經營不順時,提早撤退的損失能夠控制在最低限度。尤其是還原為空地時不必勞師動眾的拆除和清運,也就不太花時間,轉做別用非常靈活。

 

然而如果你投資建造的是公寓,打掉重練就沒那麼簡單了。不僅建造成本打水漂,拆除工程的費用也不是小數目,高個幾層樓加上鋼筋水泥結構,幾十萬跑不掉。因此要做店面或套房,行動前一定要非常慎重三思而行。

從土地的形狀和坪數做決定

 狹小地

 

土地越小,利用方式越有限。20坪以下的小坪數空地,如果和道路的鄰接範圍寬闊,不必預留通道車子就可以進出,通常做停車場也容易成功。方便就能抬高停車費,提升土地面積利用率,多劃出幾格車位,收益也就越高。

 

至於蓋公寓或店舖出租,本來就狹小的土地再算上建蔽率的預留空間,坪數所剩無幾,土地利用效益不彰。還有些畸零地可能根本就不能蓋,最終只能回歸建築以外的利用方式。

 旗桿地

 

旗竿形狀的土地,細長的竿子連接道路,旗幟部分的大面積土地在深處。不論要做什麼,連接道路的部分都是越大越好發揮,包含治安死角或風水等問題,旗竿地往往不受歡迎。

 

店鋪或停車場都是在越顯眼地點越好,旗竿地真正能用的土地都被擋住了視野,過往行人看到都不一定會來了,遑論找都找不到。停車場或可設招牌在外,然而光是出入口不寬,就會大大影響駕駛的停車意願,所以都不太適合。

 

不過旗竿地做公寓出租其實很有優勢。公寓蓋在稍微離開道路的地方,能不受車輛行人的噪音打擾,這對注重生活品質的租房者而言是一大魅力,若能確保旗竿地天生的缺點不會給住戶帶來困擾,經營公寓是成功率較大的選擇。

 車站、商圈附近的黃金地段

 

如果你的土地正好在車站、商圈、大學城這種人潮眾多的地方,等於掌握了地利,做店鋪還是停車場都容易成功。像是捷運周邊的店面保值性高,地價增長速度飛快,都是得利於便捷的交通與隨之而來的人潮。

 

土地不夠大,經營停車場推薦臨時停車,月租太浪費地段價值。商業區交通流量大,停車需求便大,有時看到找個停車位比逛街花更久時間的新聞,就知道尖峰時段停車的需求遠大於供給的現況,可以預期有不錯且安定的收入。

 

地點好,也做足投資準備,那麼出租店面將是高成本但最高報酬的投資,而且平常不動產投資最貴的土地是你現成的,負擔和風險低很多,成功報酬更是狠甩停車場的收益兩條街。

 住宅區適合停車場

 

在大規模的住宅區,停車場月租較適合,住戶可能因為車位不足、附屬車位難停、買車位太貴等原因,到外面找月租停車格,是長期、安定的經營模式。

 圖片來源:Pixabay/攝影師:Hands off my tags! Michael Gaida

店舖經營或停車場經營,如果只看成功時所能獲得的利益,店舖肯定高於停車場。不過如果把風險、成本,以及大多數人都有的損失趨避心理考慮進去,土地條件普通、沒有太大野心、只想安穩賺點生活補貼的話,停車場將會是更適合你的土地利用法。

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