土地知識集

Land Knowledge Set
停車場經營
2022.07.04

如何賺更多? 土地出售 vs 土地出租

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要將土地「出售」還是「出租」?

決定觀望不動產市場,等待日後增值的可能,或單純不想脫手,就可以考慮用出租土地的方式將所有權留在手中,讓有需要的人運用;出售是一勞永逸的作法,不過土地交易事關重大,也不是說賣就賣這麼簡單。

 土地出售

 

將土地轉手給有需要的人,地主一口氣收獲現金,資金運用不會綁手綁腳,未來也不需再為空地管理與稅金的事情煩惱。當然土地出手後就不能反悔,等於把土地長遠的金雞母價值,及未來增值的可能性都賣掉了。

 

不動產的流動性很低,有人看中你的地,到買賣簽約收款完成都要好幾個月時間,更別說無人問津的話可能一等就是許多年。和實質流動的金錢相比,土地的價值很難捉摸。土地售出後,土地的價值換成現金,從非流動資產轉換成流動資產,可運用的面向就廣多了,投資股票、財產分配都可更自由。

 

不過權力轉換發生時的交易所得稅、土地增值稅,以及給仲介的手續費,雜七雜八的支出讓實質獲利減少,也是無法避免的無形損失。如果將大環境的經濟狀況也納入考量,存在銀行的一小點利息比不上通貨膨脹的速度,賣土地的收入放著賺定存肯定不如將會增值的土地留在手中。

 

也就是說,如果你目的是賺更多的錢,就得把賣土地所得資金拿去投資報酬率更高,同時風險也更高的金融商品,如債劵、基金、股票等等;或是做為投資房地產的資本,靠收租收利息讓這筆資金持續生財。

 

在投資的時候,請記住「雞蛋不要放在同一個籃子裡」,做足功課並分散風險,善用風險對沖策略,將失敗時損失的風險降到最低。當然,再回去投資土地也是土地活用的選項之一喔!

  圖片來源:Unsplash/攝影師:UX Indonesia

 土地出租

 

將土地完全出租給他人,蓋住宅蓋店營業都任承租人全權處置。這種租法通常一租就是20年以上,租金含稅可不算在所得內,可以省下大筆負擔,基本上不須花任何費用就能穩收每月租金。

 

不過很顯然10、20年是很長的時間,出租期間土地就不是你的了,不能讓土地改作別的用途;時間經過地價上漲,租金該如何調整也要事先在契約中寫好;還有如果承租人資金不夠充分,投資沒回到本,也有可能付不起租金,仍有一定風險。

 

土地出租,就是將沒有建築的空地出借他人,純賺租金收益的方法。承租人可以租地來當私人住宅、出租公寓、停車場、新潮的太陽能板種電;商用的店面住宅混和、辦公室、工廠、倉儲等等,用途可就多了。基本上租出去的土地是由承租人任意處置的,但是除了「土地所有權」,還有因為在土地上蓋建築而產生的「地上權」。

 

承租人用自己的資金興建房屋,總不可能蓋好卻用不到3年,所以租地建屋的租期以20年起跳,甚至是30、50年。土地法為了保障讓房屋發揮足夠價值,在契約到期之前,地主都不能臨時收回土地,即便契約明訂,也會因違反法律而被判無效。無論如何,在出租契約到期之前,土地就沒有其他自由使用的可能性了。對於只想短期活用土地,或是想覷準地價高點出售,之後還有規劃的地主而言,出租的手段恐怕不太適合。

 

然而出租土地的好處也在於什麼都不用做,也不用從手頭投入特別大量的資金。比方說整地,可以由承租人包辦,然後費用從租金內扣除;另一種是由地主負責,但就要提高租金的價碼。不論哪種都不會影響到地主的其他資產。最後就是地價稅,如果對近年的地價稅大漲很有感的話,租金肯定足以抵銷地價稅,讓閒置空地帶來利息。

 圖片來源:Unsplash/攝影師:Vitor Paladini

結論

投資風險越大,收益越高。風險要從初期投資成本判斷,自有空地的租售並不需要先投資購買地,近乎零成本的優點,可以說是穩賺不賠的無風險生意,只有賺多賺少的差別。

 

不過賺得多或賺得少,從機會成本的角度而言也能算是風險的一種,還有一些契約細節或積欠租金的問題可能發生,但是無論如何,和蓋套房或蓋店面公寓的鉅額投資相比就微不足道了。因為土地會增值,只是要花時間去等,好的地點增得快些。越晚賣,不只地價越高,持有期間活用土地賺得的報酬也越高。

 

如果出售土地的資金拿去投資,本金越大,錢滾錢的速度越快,也有可能得到比地租更大的收穫。只是投資得花費心力做功課,還不保證成功(當然出租也有可能租不出去、遇到繳不出地租的承租人……)。

 

因此沒有急需資金的理由,土地有人想租或想買的需求,先出租通常會比出售賺到更多。如果有相對報酬率更高且風險在可承受範圍訥的投資規劃,出售換取能靈活運用的現金就會是更好的選擇。

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