都更／國土規劃是什麼？土地投資前必懂的政府土地規劃
一、土地投資是長遠投資
投資土地是指分析土地的多方資訊並進行評估後，等待地價翻漲之後轉賣賺價差，俗稱「養地」。基本上不會做重大開發，頂多在養地期間進行不太耗成本的土地利用，多少收回地價稅、管理費等必須支出。
土地是長遠看來價值持續上漲的資源，儘管景氣會引起短期波動，但和起伏不定的股票相比，投資土地其實更穩定的選擇。
「買對土地，身價上漲不必愁！」這句話當然沒錯，不過就像：「如果你中樂透頭獎，就會發大財！」一樣沒什麼用，因為樂透就是不會中啊！
同樣的，投資土地最難的就是如何找到「對的土地」──不只要轉手就能大賺一筆，最好還能在幾年內就有明顯漲幅，而不是等到50年後子孫才能回收利益。
那要如何判斷哪些是值得買下的土地物件呢？事實上，政府的土地開發計畫都是公開資訊，只要動動手指，每個人都看得到。從都市計畫抽絲剝繭，看出土地開發的未來走向，就是掌握土地價值的關鍵。
圖片來源：Pexels／攝影師：RODNAE Productions
二、土地的價值
（一）土地是可永續利用的資源
土地是人類活動的基礎，國家組成的四個要素：人民、領土、主權和外交，也包含了土地的概念。
土地可以生產稻米、小麥、番薯等糧食作物；地下有礦脈的話有機會生產石油、煤炭或各類礦石；興建道路、車站可以做為交通用地使用；開設市場可以提供不同需求的人們交換物資的場所……用途數不勝數。
土地永遠都「有利可圖」，正常情況下擁有土地，就類似懷抱著會下金蛋的母雞，也就讓許多人對房地產投資趨之若鶩。而市場一熱絡，土地的價值就容易轉換成實質利益，正向循環刺激整個投資環境。
（二）可利用土地稀少
人口會增長，土地卻有限，適合居住的好土地被日益開發，森林與荒地被開闢成農田，農業用地轉成建築的基地，在人口密集之處興建起一座又一座的高樓大廈，為的是在更狹小的面積內提供更多人活動居所。
一塊土地要做什麼用途，和地理環境息息相關，除了土質、氣候、生態等自然形成的特徵，當然也受到人的影響，落寞商圈的租金大減，都市更新後的地價翻漲數倍的新聞也時有耳聞。不過終歸可利用的土地會越來越少。稀少，而且不可或缺，長期而言，土地價值終將上揚。
圖片來源：Pexels／攝影師：Tim Gouw
三、不只都更！淺談政府的國土規劃
（一）國土綜合開發計畫
國土規劃是全國非都市土地使用規劃的最上位指標，紀錄現有土地的使用情形和人文、自然、地理環境，視整體需求劃出國土保育、海洋資源、農業發展及商業發展等四大分區，由中央制定方向後交由地方實作。
儘管理想是能在經濟開發與環境保育中間取得平衡，讓土地發揮最大效益，實際上牽涉各方人馬的理念和利益衝突，相關議題的解決需要大量討論。不過簡單來說，想要最大化多數人生存的權益的話，土地使用必須有所規範，或者更積極的給予指導。
比方說，土地以能不能蓋房子粗略分為農地和建地。但即便是建地，蓋房子得申請通過主管機關審查，之後還有建蔽率、容積率等重重限制，讓房地產儼然成為需要大量專業知識的領域。雖然土地是私有財，卻不能隨意處置，是地產的特殊之處。
（二）都市計畫
都市是吸引人口流動的磁鐵，交通也足夠便利，都市和非都市城鎮的規模會越差越大，大到都市輕易得便會超出既有的範圍，將鄰近城市包含其中合稱都市圈。
而在如此有限的土地內最大化每一寸土地的價值，勢必要優秀的都市計畫書，並由則需要一個中立代表，也就是統一人民意志的政府負責都市計畫土地使用分區規劃：「哪裡應該蓋大樓？」「哪裡應該預留公共空間？」「哪些地方需要捷運站？」「哪些路要拓寬？」等都市計畫使用分區議題。
然而要在高度開發的都市找到閒置不用的空地艱難無比，只能找舊有建築做文章，進行都市更新，或重建或整建，配合合乎現狀的居住需求，改善土地利用效率。雖然建商或地主也能在這類都更案參上一腳，不過政府是公權力，資訊公開而且更可信，通常可以從以下管道進行都更查詢或是使用分區查詢：
- 政府官網
- 全國土地使用分區資料查詢系統
- 都市政府發展局
- 都市計畫整合查詢系統
- 都市更新處
在選擇投資土地時，掌握夠多政府公開的資訊，就越能精確預判出一塊土地在幾年之內會發展到怎樣的狀態，從而估算出土地經營的投資報酬率，穩穩獲利。
圖片來源：Pexels／攝影師：Francisco Sanchez
四、影響土地投資另一要素：繁榮經濟的重大建設
國家級的建設促進經濟發展，也會連帶影響周遭土地的經濟地位。在更早之前促成經濟奇蹟的十大建設是政府主導，除了工業基礎建設的煉鋼、石化、發電廠之外，都是交通建設，有機場、鐵路、高速公路、鐵路電氣化等等。不過當時的重大建設不見得能抬高地價，畢竟沒人會想住在發電廠隔壁。
但是現在，由政府主導的重大建設集中在交通和商業計畫區，附加的商業價值就不容小覷了。地價會上升不會因為炒作，而是土地的利用價值確實有提升。
房地價格飆漲的地段基本上就是在高鐵重劃區或捷運沿線，商業計畫區最有名例子便是規劃完善的信義計畫區，解除台北市西區（包括總統府、台北車站、西門商圈等舊有政商圈）逐漸負荷不了的人口活動，將都市核心擴展到東區的信義商圈，其中有市政府、議會、高密度的百貨商場，以及名聞遐邇的101大樓。鄰近各大便利設施的精華區甚至可以衝到單坪破百萬的天價。
由此窺見政府主導開發的變革多麼強力。政府的制度化和無效率的辦事速度雖然為人詬病，但也因為每個變革都需要經過層層審核和公告，計畫不會說變就變，會不會如期進行甚至終止，只要你認真的時時關心進度，都能從相關部會的公文中看出端倪。
圖片來源：Pexels／攝影師：sergio souza
五、結論：事先了解國土規劃便能掌握先機
土地購買之前，像是產權、位置、界址、使用管制、都市計畫區範圍是交易前就該查清楚，比如向地政機關申請地籍圖。與其說是善用政府資訊，不如說是基本該盡的責任。
有關土地規劃、都市更新的公文一樣是公開取閱，一旦去仔細尋找，就能先一步知道未來城市發展的走向，在土地投資中佔得先機，有心入場的話請勿錯過這塊容易被忽略的寶藏。
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